【案件背景】
2013年12月28日，某小区开发商与物业公司签署了《前期物业管理服务委托合同》，合同约定：“本合同的履行期限为：自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。并约定收费标准为1.00元/平方米·月”。
该合同签订后，物业公司入驻提供服务。业主王某按1元/ ㎡每月的合同约定标准向物业公司实际交纳了2014年、2015年的物业服务费。2015年，物业公司以每月1.3元/平方米向区发改局申请备案并获备。
2016年，物业公司遂以1.3元/平方米每月的标准向业主收取物业服务费。部分业主按该标准交纳了物业服务费，但王某认为，其与物业公司未签订物业服务合同，不存在合同关系。物业公司上调物业服务费价格未与二人协商，备案价格只是政府指导价，对王某没有约束力，因此拒绝按每月1.3元/平方米的标准交纳物业服务费。
物业公司诉至法院，要求业主王某按其备案标准缴纳物业费。
【审理结果】
二审法院认为：在业主大会未成立情况下，物业公司上调物业服务费价格需遵循与业主协商一致的原则，而不能以备案价格已经过小区三分之二以上业主同意就视为是业主大会决议的事项，并主张对全体业主具有约束力。《前期物业管理服务委托合同》所约定每月1.00元/平方米的收费标准对本案当事人有效。
二审法院判决：撤销一审判决，改判王某向物业公司支付物业费5726.4元（按1.0元/平米标准缴纳）。
【律师说法】
一、业主大会已经成立的情况
业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、业主大会未成立的情况
物业服务合同是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费要进行备案，是为了对物业服务收费进行价格管理，防止收费超出政府制定的浮动幅度。
但备案价格对物业服务合同当事人来说，并不当然具有约束力，备案价格只有经过物业服务合同双方（即物业公司与业主）协商一致，才对双方产生法律效力。
张惠卿，北京戎和律师事务所执业律师，北京市律协青工委委员，擅长领域为婚姻家事、合同纠纷及刑事辩护，联系电话：13718708327。
